10年超所有のマイホーム売却の軽減税率とは？
マイホーム（居住用財産）を10年以上所有していた場合、売却時の譲渡所得に対する税率が軽減される制度です。通常の長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率よりも低くなり、大きな節税が可能になります。
1. 軽減税率の内容
通常の長期譲渡所得の税率（所得税15%・住民税5%）と比べて、6,000万円以下の部分はさらに低い税率が適用されます。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10% | 4% | 14% |
| 6,000万円超の部分 | 15% | 5% | 20% |
※ 復興特別所得税（所得税額の2.1%）が別途かかります。
2. 適用条件
軽減税率の適用を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
✅ マイホーム（居住用財産）であること
- 住んでいた家であることが条件。
- 住まなくなってから3年以内に売却する必要がある。
✅ 売却する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
- 売却時ではなく、年単位で10年を超えているかどうかが重要。
✅ 親族や特別な関係者への売却ではないこと
- 親や子などの親族、自分が経営する会社への売却は対象外。
✅ 前年・前々年に3,000万円特別控除を利用していても適用可能
- 3,000万円特別控除と併用できるのが大きなメリット！
3. 軽減税率の計算方法
課税譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用） – 3,000万円（特別控除適用時）
税額 =（6,000万円以下の部分 × 14%）+（6,000万円超の部分 × 20%）
4. 節税効果の例
例：
- 売却価格：8,000万円
- 取得費＋譲渡費用：3,000万円
- 譲渡所得 = 8,000万円 – 3,000万円 = 5,000万円
税額（軽減税率適用）
5,000万円 × 14% = 700万円
通常の長期譲渡税率（20%）なら 5,000万円 × 20% = 1,000万円
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5. 申請方法（確定申告）
この特例を受けるには、売却翌年の**確定申告（2月16日～3月15日）**で以下の書類を提出します。
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 住民票（居住の証明） など
6. 他の特例との併用
✅ 3,000万円特別控除と併用可（課税所得をさらに減らせる）
❌ 買い替え特例とは併用不可
まとめ
10年以上所有したマイホームを売却すると、6,000万円以下の部分に14%の軽減税率が適用されます。さらに3,000万円特別控除と併用可能なため、節税効果が非常に大きい制度です。売却時には確定申告を忘れずに行いましょう！
マイホームを10年以上所有して売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得にかかる税率が軽減されます。3,000万円特別控除と併用可能です。
所有期間10年超の自宅売却に適用
一定の譲渡所得まで税率が軽くなる
6,000万円以下の部分は低税率に
3,000万円特別控除と併用可能
要件確認と確定申告が必要
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